Ao CONDOMÍNIO JARDIM EUROPA II Sindico: CARLOS Grande Colorado – Sobradinho-DF
Assunto: Informações sobre a regularização fundiária
Prezado Sindico,
Vimos via da presente, prestar informações sobre a Regularização Fundiária do Condomínio Jardim Europa II, como segue:
Em Assembléia Geral realizada dia 18 de novembro de 2010, em que a ASSOCIAÇÃO DE MORADORES DO CONDOMINIO JARDIM EUROPA II deliberou pela autorização de ingresso na justiça representando os associados em ação de usucapião e demais questões relacionadas à regularização fundiária do parcelamento de solo do Condomínio Jardim Europa II.
2. Iniciamos o processo de regularização visando os três níveis, quais sejam: URBANISTICO, AMBIENTAL e FUNDIÁRIO.
3. No item urbanístico, enquanto estávamos buscando informações para viabilizar a implementação do projeto urbanístico do “Condomínio Jardim Europa II”, dentro dos interesses dos moradores, junto ao GRUPAR, fomos informados de que a UPSA (Urbanizadora Paranoazinho S.A.) havia protocolado, em paralelo, o ingresso de projetos urbanísticos desse mesmo parcelamento.
4. Em OUT/2010 promovemos pedidos de informações e cópias de tais processos, mas fomos impedidos pelo GRUPAR de ter acessos aos mesmos nos moldes que a lei determina, ou seja, de forma integral e sem restrições de conteúdo.
5. Feitos secretos, restrições ao direito de ampla defesa, do contraditório e do devido processo legal, são recaídas autoritárias que se não harmonizam com o regime de liberdades que a Constituição Federal de 1988 instituiu.
6. O serviço público não pode ser conquistado por simples oportunistas, carreiristas e por neuróticos e paranóicos que, na função, venham compensar com complexo de superioridade a inferioridade de sua compleição íntima.
7. Fomos aviltados em nossos direitos. É desolador para o cidadão ver seus direitos desrespeitados, achincalhados, voluntariamente ignorados por uma Instituição Pública que deveria zelar pela sociedade, mas que viola suas garantias constitucionais sem o menor pudor, sem a menor vergonha ou constrangimento, abraçando a surdez moral, que não é sensível ao clamor do povo.
8. É ilegal negar acesso a qualquer interessado a processos administrativos de que tenham interesses. São prerrogativas constitucionais a acessibilidade, vista de processos administrativos de qualquer natureza, a obtenção de cópias, tomar apontamentos e retirá-los pelos prazos legais como forma de resguardo da própria cidadania e do Estado Democrático de Direito.
9. Aos litigantes, em processo judicial ou administrativo e aos acusados em geral são assegurados o contraditório e ampla defesa, com os meios e recursos a ela inerentes. Como poderá o advogado defender o cliente sem ter informações a respeito do caso?
10. Somente agora os interessados conseguirão tirar cópias dos processos administrativos e ter acesso às decisões tomadas para embasar os decretos de regularização impostos à comunidade. Por força da liminar concedida no Mandado de Segurança 2010.01.1.234612-8, interposto perante a 8ª. Vara da Fazenda Pública do DF, deferida no último dia 27.04.2011 o GRUPAR terá de viabilizar a retirada de cópias de todos os processos administrativos.
11. Não estamos vivendo na época dos processos promovidos pela Santa Inquisição. Numa sociedade que se pretenda regida, pelo menos com respeito aos mais simples princípios de respeito ao Homem, à Lei, à Justiça, não se pode tolerar a arbitrariedade. Um processo administrativo sem oportunidade de defesa ou com defesa cerceada é nulo.
12. Com o contraditório e a ampla defesa amplia-se a transparência administrativa, surgindo o princípio de justiça, havendo equilíbrio entre as partes, sem conotações pessoais, tornando as defesas paritárias, com decisões objetivas e concisas, conforme foi estabelecido pela vontade do legislador na elaboração da lei maior.
13. Convém, no entanto, relembrar que na mesma época em que o GRUPAR impedia os moradores de ter acesso amplo e incondicional aos processos administrativos que tratam da regularização do parcelamento, este mesmo órgão viabilizou junto com o governador Rogério Rosso a aprovação de 45 projetos de parcelamentos de solo na Fazenda Paranoazinho, dentre eles o do parcelamento de solo denominado “Condomínio Jardim Europa II – Decreto n. de 29.12.2010, todos na modalidade de LOTEAMENTO.
14. No início do ano, promovemos recurso administrativo junto ao novo Governo Agnelo, denunciando as arbitrariedades perpetradas contra os moradores, dos direitos que foram violados, das ilegalidades, mas até o momento não houve nenhuma resposta, silenciando o governo em dar resposta às razões apresentadas pelos moradores.
15. Nas razões de recurso, demonstramos que a modificação no sistema viário (novas vias de circulação e abertura de outras), além de promover a abertura de novos logradouros públicos, o Decreto em referência ainda promove alteração dos índices urbanísticos quando altera a destinação das áreas internas: de áreas verdes ou de lazer para APFC (área de parcelamento futuro condicionado), ELUP (Espaço livre de uso Público), ou AE (Área Especial), modificando substancialmente a área, ou seja, nada ficará como está. Mudou tudo.
16. Por outro lado, logo no início deste governo AGNELO, o GRUPAR foi totalmente esvaziado, vindo a ter uma nova secretária apenas em março, momento em que através da ÚNICA-DF conseguimos ter uma reunião com o Secretário da Secretaria de Habitação, Geraldo Magela, onde foram colocados todos os pontos conflitantes entre moradores e UPSA, sem, contudo, merecer daquele órgão qualquer sinal de que haveria mudanças.
17. É de se considerar ainda, que em momento algum, os moradores tomaram conhecimento, seja via GDF ou UPSA do projeto de uso e ocupação do solo do Setor Grande Colorado, como determina a legislação, notadamente no TAC 002/2007, que prevê a regularização POR SETOR e não por parcelamento isolado na forma que foram aprovados os projetos.
18. Nenhuma das diretrizes urbanísticas para regularização foi discutida com a comunidade, tampouco pouco foi discutido o plano de uso e ocupação das áreas remanescentes adjacentes aos parcelamentos. Quais equipamentos públicos serão implantados e onde? Atenderão a que necessidade pública? Quais os motivos técnicos e jurídicos de implementar uma regularização na modalidade de Loteamento e não da continuidade da modalidade de Condomínio?
19. Em se tratando de passivo urbanístico, pressupõe que as pessoas já estão morando no local (no caso, há mais de 20 anos), portanto com as áreas já ocupadas, que guardam características próprias e também direitos próprios, que devem ser respeitados.
A regularização fundiária precisa melhorar as condições urbanísticas e ambientais das populações moradoras dos locais enfrentando o problema como verdadeiro passivo urbanístico e ambiental e minimizando os problemas decorrentes da ocupação e viabilizando um futuro promissor e melhoria da qualidade de vida da população.
A Lei Orgânica do DF prevê a participação da sociedade civil no processo de planejamento e controle do uso, ocupação e parcelamento do solo urbano e rural. Isso não foi respeitado.
Ainda convém lembrar que a aprovação de projetos urbanísticos que prevê a constituição de áreas para equipamentos públicos em áreas no interior dos parcelamentos de notória posse usucapienda de mais de 22 anos é um atentado ao direito individual do morador e de seu patrimônio. É uma regularização fundiária travestida de confisco.
Convém lembrar que a UPSA detém apenas o título de domínio desprovido de qualquer posse dentro dos parcelamentos há mais de 20 anos. Óbvio que não poderia unilateralmente (com o apoio do ex-Governador) lançar mão de áreas que já não mais lhe pertence, de fato e de direito, em razão do direito de usucapião conquistado pelos moradores ao longo desse tempo de posse manda, pacífica e contínua.
24. A Fazenda Paranoazinho é uma gleba de terras que se encontra matriculada sob nº. 545 no Cartório do 7º. Ofício de Registro de Imóveis e que vem da matrícula 135189 do Cartório do 3º. Ofício de Registro de Imóveis do Distrito Federal, com os limites ali descritos. A área informada é de 1.587, 8728 hectares. Pelo PDOT de 2009 situa-se em área urbana.
25. A questão ambiental, também está eivada de ilegalidades. No caso, o EIA/RIMA está sendo analisado e licenciado de forma fragmentada, ou seja, a pedido da UPSA foi analisado apenas a área inserida nos limites da Fazenda Paranaozinho, desmembrando do contexto geral as implicações ambientais inicialmente exigidas pelo IBAMA constituindo vício que compromete toda a cadeia de procedimento do licenciamento ambiental.
26. É forçoso lembrar que as questões ambientais extrapolam limites de propriedade e assim devem ser avaliados os impactos gerados e aqueles que virão ser produzidos futuramente para que haja a sustentabilidade ambiental e qualidade de vida para a população. O EIA/RIMA deve ser licenciado como um todo, na forma inicialmente exigida pelo IBAMA, ou seja, sobre 84 parcelamentos e não apenas de 54.
27. O Parecer Técnico emitido pelo GRUPAR no processo do EIA/RIMA não foi submetido a apreciação da comunidade e no processo em curso no ICMBio, onde a UPSA requer autorização para projeto de desenvolvimento e readequação urbana da Fazenda Paranoazinho, foi emitida a Autorização para Licenciamento Ambiental nº. 05 em 30.12.2010, com várias condicionantes aos projetos urbanísticos que haviam sido aprovados pelos Decretos mencionados.
28. Além disso, não consta daquele processo do ICMBio, tampouco da Autorização nº. 05 de 30.12.2010, qualquer exame, parecer ou análise técnica de nenhuma das Unidades de Conservação afetadas: Área de Proteção Ambiental do Planalto Central, Reserva Biológica da Contagem, Parque Nacional de Brasília. O que já foi contestado pelos responsáveis por estas Unidades de Conservação.
29. Quase todas as exigências ambientais previstos na Autorização 05 de 30.12.2010, têm seu cumprimento previsto para depois da emissão das licenças de instalação e operação, deixando margem ao seu descumprimento pela UPSA, notadamente no que se refere ao interior dos parcelamentos já implantados, restando evidente que futuramente o morador será penalizado.
30. Quanto à questão fundiária, ou seja, quanto ao domínio da UPSA relativo à Fazenda Paranoazinho, sabe-se que no inventário de José Candido de Souza que corria em São Paulo, a partilha de bens foi homologada em JAN/2010 e os bens foram partilhados para a UPSA e Tarcisio Marcio Alonso. Quanto a este ultimo, foi aquinhoado em áreas onde não foi o responsável direto ou indireto pelo parcelamento.
Por outro lado, apesar da UPSA e Tarcísio já terem em mãos a Carta de Adjudicação expedida no inventário em SP, não conseguiram registrar a propriedade em seus nomes no Cartório de Registro de Imóveis do DF. Todavia, no ultimo dia 06.05.2011 o processo de retificação de matrícula foi sentenciada e autorizada essa retificação, ou seja, a averbação do memorial descritivo com as novas e atuais medidas da Fazenda Paranoazinho.
Após concluir essa fase a UPSA poderá registrar em seu nome e do Tarcísio a Carta de Adjudicação e tornarem legítimos proprietários do domínio da Fazenda Paranaozinho.
Todavia, é bom lembrar que a UNIÃO promove uma discussão judicial em desfavor da UPSA, cuja tese abarca dentre outras, a possibilidade da Fazenda Paranoazinho ser uma gleba de sua propriedade desde a época do império. Tal processo está em fase de perícia judicial sob a responsabilidade da Polícia Federal.
Embora essa tese da União já tenha sido rechaçada pelo TJDF, estamos aguardando o desenrolar dos processos e, nesse meio tempo, agilizando outras questões como o PDOT, situações das construções inseridas nas áreas de regularização, problemas de lotes em APP, etc.
35. No que toca às ações de usucapião, a transferência de propriedade para a UPSA em nada altera o direito do morador de usucapir o seu lote.
36. Na verdade, o que se verifica em ação de usucapião, é a realidade de fato, traduzida em posse sobre bem materialmente existente. Uma vez preenchidos os requisitos legais para que isto gere a aquisição da propriedade, a realidade de fato passa a equivaler a realidade de direito, cujo ingresso no registro imobiliário é conseqüência, ainda que o parcelamento não esteja devidamente formalizado e registrado no Registro de Imóveis a incorporação, instituição e convenção de condomínio.
37. Convém esclarecer que nos últimos dois meses, os processos de usucapião sofreram uma diminuição no seu ritmo por razões estratégicas, vez que estivemos buscando junto ao GDF, no tocante a revisão do PDOT promover algumas alterações de interesse dos moradores, com vistas à audiência pública que será realizada no próximo dia 18.06.2011.
38. Enfim, durante os últimos 6 meses, tivemos uma atuação junto ao governo, tanto jurídica quanto política, no sentido de ver respeitados os direitos dos moradores. No ultimo dia 12 de maio fizemos protocolar, via ÚNICA-DF, que representou todos os parcelamentos da Fazenda Paranaozinho, uma denúncia junto ao MINISTÉRIO PÚBLICO dando conta das arbitrariedades e falta de cumprimento da lei na aprovação dos projetos pela UPSA e GDF.
39. Por notícias nos jornais, dias depois, todo o processo de regularização do DF foi suspenso e vai ser revisto, o que favorece os moradores, diante das discussões que temos pela frente, notadamente quanto às mudanças que queremos ver implementadas no PDOT e as discussões em andamento quanto as ações de usucapião que têm por base a propriedade da terra.
40. Nesse compasso, vamos reativar os contatos com os moradores para agilizar a entrega de documentos para aqueles moradores que ainda não o fizeram a fim de viabilizar o direito de todos via ação de usucapião.
41. Em outro ângulo, é bom lembrar que a empresa UPSA, depois das aprovações dos projetos urbanísticos, fez veicular na região, informativos onde induz os moradores a crerem que a regularização fundiária está sendo promovida por ela e que é um bom negócio pagar novamente pelo imóvel.
42. O morador menos atento está pensando que ao assinar o contrato para adquirir o lote onde edificou sua casa, que está tudo pronto e organizado e ainda que daquele momento em diante, está garantido o seu direito de propriedade, sem maiores custos. Acontece que o contrato é cheio de surpresas, engodos, cláusulas pouco transparentes e colocações vagas que certamente trarão problemas futuros ao morador que assiná-lo.
43. Resta evidente que o contrato que a UPSA vem fazendo com alguns poucos moradores é cheio de cláusulas ilegais e abusivas. Todavia, como o assunto requer demonstrações mais detalhadas das providências para conhecimento dos moradores, informações cabíveis dentro do direito do consumidor já estão sendo promovidas por nosso escritório, vez que atinge diretamente toda a comunidade envolvida.
44. Nos últimos dias, estamos vivendo um fato inusitado. De um lado a UPSA convidou a ÚNICA-DF para uma reunião onde propôs continuar o processo de regularização em conjunto, querendo saber quais são os pontos conflitantes (como se não soubessem). Em reunião com os síndicos da região, foi decidido que seria elaborada uma lista contendo a posição dos moradores e que tal conversa seria conduzida pela ÚNICA-DF.
45. De outro, a UPSA começou a ligar para os síndicos isoladamente, como sempre faz, tentando quebrar a força da união, para reuniões. A maioria esmagadora já disse não. Queremos o processo de regularização claro e transparente e com a participação conjunta de todos os envolvidos.
46. É bom lembrar que a regularização proposta pelos moradores engloba a discussão da regularização por setor, ou seja, queremos saber como vai ficar a região como um todo, de forma planejada e com audiências públicas transparentes para discussão de tudo aquilo que interessa e afeta diretamente aos moradores.
47. Queremos saber onde vão passar as estradas, ruas e avenidas futuras, onde ocorrerão parcelamentos novos e quais seriam as expansões, o adensamento populacional; onde e quais serão os equipamentos públicos a serem instalados; qual a destinação e que tipo de uso e ocupação está proposto; de onde virá nossa água para os próximos anos, onde vai parar e como será tratado o esgoto e as águas pluviais, etc. Enfim, tudo que envolve a vida dos moradores e, principalmente, a qualidade de vida que nos espera no futuro.
48. Além disso, não queremos interferências nas áreas internas dos condomínios, muito menos para fazer parcelamento futuro, com possível aumento de casas/apartamentos/comércio e de conseqüências na densidade populacional.
49. Em resumo, podemos dizer que nos últimos meses travamos duras batalhas para ver respeitados os direitos dos moradores. As ações jurídicas, tais como a propositura de Mandado de Segurança, recursos e atuações administrativas têm viabilizado uma discussão franca dos interesses dos moradores e, sobretudo, da prevalência de seus direitos.
50. Uma das armas mais forte que temos é a ação de usucapião. A busca judicial desse direito destrona a UPSA da propriedade. O direito dos moradores é patente, pois tem o tempo de posse exigido pela lei, assim como sempre foi mansa, pacífica e contínua a sua ocupação. Temos documentos particulares e públicos que demonstram isso de forma clara e sem dúvidas.
51. De outro lado, dia 18.06.2011 será realizada pela SEDHAB uma audiência pública para receber propostas ao PDOT. Estaremos enviando aos Condomínios carta pedindo que os moradores se manifestem pedindo o reforço da legislação no PDOT para prever, de forma clara e precisa, a questão de “aprovação de parcelamentos na forma jurídica de condomínio em área de regularização fundiária”.
Brasília, 08 de junho de 2011
Original assinado MARIA OLIMPIA DA COSTA OAB/DF 1.305 – A
